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赵波:房价上涨并不意味着新价值的创造,只是财富的转移


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  • 在12月21日的《中央经济工作会议精神与2017年经济政策》朗润格政论坛上,北大国发院助理教授赵波解读用于“住”和“炒”的房地产,本文根据赵波的现场演讲整理:

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    这次中央经济工作会议把房地产排在明年工作重点的第四条,是继2015年之后第二次把房地产列入重点。去年主要提法是去库存,今年定位是“房子是用来住的,不是用来炒的”,引号内可能是某位重量级人物的原话。这次房地产调控的目标是什么呢?是既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。这次会议报告当中,提出了调控的五种手段。

    一是金融手段。宏观上要管住货币,要实行稳健的货币政策和积极的财政政策;信贷方面,对于购房者要支持合理的居住购房的需求,但是要严格控制信贷向投资投机性的购房。这意味着,限购的调控手段可能普遍化,尤其对于房价上涨过快的二线城市。

    二是明确地提出“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地”。根据这一点,简单的预期是大概在明年一线城市和部分二线城市的供地有所增长,供给增长了,地价增速会放缓。

    三是财税方面,并未提出房产税,短期内很难出台。但是,可能会有助于提高一些地方政府的财政收入,减少尤其是经济发展困难地区对于土地财政的依赖。

    四是投入方面,解决三四线城市地产库存过多的问题。手段上来说提出了三点,一是把去地产库存和促进人口城镇化结合起来。二是提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通的成本,其实就是降低人员的流通的成本,不一定在同一个地方居住。三是要提高三四线城市的教育医疗等公共服务水平,增强对于农业人口的吸引力。

    第五是立法,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化的租赁企业的发展;加快住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介行为。对于其他国家来说,中国的住房拥有率很高的。如果可以减少空置率,可以部分减缓资源错配带来不良的后果。

    房价的成因供给方面跟国家土地制度有关系。讨论城市的土地供给,主要讨论地价。地价多贵呢?2014年财政部统计出让收入4.3万亿,全国地方政府的预算收入只有7.6万亿,超过了地方政府预算收入的一半。如果供给增多,地价低房价就低,政府有没有可能增加土地供给?这个不好说。最近上海增加了土地供给金山新增加了28万平米新增土地,立马就把金山的房价打下去了。

    土地并不是被创造出来的,土地是一直都有的,所以房价的上升并不意味着新的价值的创造,而只是财富的转移。从收入分配角度看,房价的上涨是购买者向投资者的财富转移,由年轻人向中老年人的财富转移,是由新城镇人口向老城镇人口的财富转移。这种上涨有一系列负面作用,比如说期待不劳而获,不愿意努力工作,等等。

    关于未来的房价走势,我想还是要警惕房价风险。不存在只涨不跌的商品,无论是美国的经济危机起源于房地产市场,还是香港等发达国家和地区都有房价暴跌的经历。没有任何理由相信是一个特例。背后有一系列原因:长期来看是潜在GDP增速会放缓,不可能还像过去维持8%到10%;二是人口结构的老化,2050年两个工作年龄人口就要养活65岁的一个老人;微观来说居民和企业杠杆率都在上升,尤其是企业;而且,海外投资机会会增长,等等。

    短期内跨国投资还有限制,经济低迷的时候资本重新再配置,从衰落的部门转移到增速收益更高的部门,所以短期内会有一部分资金向房地产转移。所以说,短期内面粉还在涨面包不可能跌,中长期来看还是要看经济的判断。

     

    本文来源:正和岛


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