在当前的中国，房地产与房价无疑都是当之无愧的热点问题。中国房价与房地产的走向不仅事关经济发展、新型城镇化建设，还与金融体制改革、实体经济发展等诸多问题息息相关。“国五条”的出台，又为这一产业的发展增添新的变数。

中国房地产市场催生诸多焦虑，其背后的深层问题是什么？政府在房地产市场发展中的角色究竟该如何定位？这些问题都值得认真探讨。

2013年4月22日，就中国房地产的当前问题与长远发展，北京大学国家发展研究院以“中国房地产调控再思考”为题，举办了专场研讨会。

研讨会由国家发展研究院院长姚洋主持，国家发展研究院教授、央行货币政策委员会委员宋国青，国家发展研究院教授霍德明、张帆、朱家祥，京汉置业董事长田汉，中国航天科工集团公司第七研究院副院长窦晓玉，中信证券高级分析师刘可等多位嘉宾演讲，多名财经媒体记者、国家发展研究院研究生、国家发展研究院下属BiMBA在校生与校友现场聆听并通过提问等积极参与研讨活动。

 

 

 

姚洋：政府退出调控是房地产市场的治本之策

当天的研讨会，姚洋教授先做了开场演讲，他表示，中国房地产市场自2003年以来，调控与房价增长一路相随。

对于房价上涨的原因，国内分析已经很多，归纳起来，大体如下。即中国土地供给有限、高度管制。中国人口结构的特殊性——自上世纪90年代开始，劳动人口比例大幅上升，住房需求随之大增。中国东西部发展的不平衡致使人口流动，一二线城市人口数量大增。中国人均收入增长较快，尤其是收入分配不均与投资渠道狭窄，使房地产成为富有群体的投资重地。

面对房价的持续上涨，政府选择了持续调控，所谓“十年九调”，“国五条”就是最新的调控。但不管怎么调，房价一往无前地上涨。

政府的调控政府为何失效？姚洋认为有两点值得分析，一点是经济学的“卢卡斯批判”。卢卡斯是诺贝尔经济学奖获得者、宏观经济学理论大师。他提出一个“理性预期假说”，即政府选择一种政策之后，公众并不是被动接受者，而是积极地反向推演，揣摩政府政策的用意，预期政策的初衷和效果，并做出回应，然后事先采取应对措施，从而使政府政策失效。有点像中国人常说的“上有政策、下有对策”。

另一点是政策本身就存在问题。以最新“国五条”中对二手房出售者征收的20%的个人所得税为例，经济学常识告诉表明，这将导致二手房交易量的萎缩和房价的上涨。因为面对高额税收，房主会尽量把税负转移给买家，在多年房价上涨预期的压力下，多数买家往往会接受，这无疑将推动房价上涨。同时，交易税会吓退一些买家，从而导致交易量下降，总体上呈现价涨量跌。另一方面，部分购买需求转向没有额外税收的新建住宅，从而推高新建住宅价格上升。

对于未来的房地产市场发展，姚洋建议，政府与其反复调控，不如重新命题：政府对房价非要调控不可吗？

姚洋表示，在房地产市场上的公众群体无非是三个，一是低收入者，他们是收入低，年龄大。房价降一半，他们在城区还是买不起房，未来也没多少希望。一是城市新生代与城市“新移民”。第三是投资投机者。

这三大群体中，第一个本质上与房价无关。政府真正的责任是如何保障他们的居住权，而不是提供自有住房，更不是把他们推向商品房市场。如果政府还是高举房价调控大旗，高喊让房价回归“合理价位”，只会吊起大众的胃口，反而让政府背上更大的道德与责任包袱。

真正对房价与调控抱怨最多、“受伤最重”的是第二大群体，即职业生涯刚起步的年轻人，政府对这个群体应该是以时间换空间，以教育换调控。这个群体过去几年的平均购房年龄28岁，他们虽然暂时收入不高，但很快就会分化，有些人会进入中高收入阶层，转入第三大群体。对他们政府应该鼓励转变理念，暂时租房居住。

第三大群体即投资与投机群体，也是政府一直以来的调控“假想敌”，房价越涨，他们越高兴，同时带给政府的收入也越高。对于他们，政府要做好危机应对准备，防止房地产泡沫崩溃之后的乱象。。房地产市场本质上和股市是一样的，只有市场的教训才能让投资者回归理性。

因此，姚洋建议，政府在房地产市场上，不仅调控政策需要注意解决东中西部、一二三四线城市的不均衡问题，避免一刀切，更要转变发展与管理的思路——该政府承担的，政府要果断地拿起来，该市场解决的，真正交给市场去打理。最终，政府逐步退出调控，市场也走出越调越涨的怪圈。

 

 

宋国青：房价是中国人养老危机的替罪羊

宋国青教授表示，中国房地产市场的问题，背后是中国人的高储蓄率，包括个人与企业，储蓄率都极高。高储蓄率的背后，不仅是有中国人爱存钱的习惯，还有中国即将面临的一个重大人口结构调整问题。

因为上世纪60、70年代的生育高峰及80年代开始的计划生育，中国面临一个非常现实的人口结构问题，二三十年之后，如今40岁上下这一大批人都要退休，养老。他们的养老金从哪里来？指望孩子舍不得，这一代人只有一个孩子，到时候正值劳动年龄的这对小夫妻要养两双父母，可能还有好几位祖父母，需要多高的税率还能让两个劳动力养这么多老人？更何况这对小夫妻不会再面临计划生育问题，可能还有两三个孩子要养。

何处安放这一代人的老年生活？如何能让自己的孩子到时候少点压力？答案就是现在这一代人自己提前把养老钱攒够，尤其是攒到的钱想办法保值增值，到老了别给孩子添负担，也保证自己能过上有尊严的老年生活。

就是因为这一代人不太相信社保，更不愿意累赘孩子，因此就拼命地存钱，拼命地让自己的钱找到一个保值增值的出口。

宋国青表示，中国人的个人储蓄，包括金融资产在内，净估算有50多万亿元，粗略估计有60多万亿元，这些钱找过很多种出口。比如，人们曾经存过粮食，结果搞得中国人吃了多年陈化粮。后来寄希望于股市，结果十年投资回报率算下来，收益为负。存在银行，真实利率十年平均值也是零，基本上不抵通胀。黄金这几天刚刚教训完投资者，石头、石油同样不靠谱。

找来找去，房子成为中国人解决养老危机的最后一根稻草，这个问题不解决，消费永远起不来，房地产再来一个国五条也未必挡得住。

但房子为什么2003年开始上涨，并一发不可收呢？原因是政府从这一年开始把土地变成了独家供应。根据经济学的规律，一个产品一旦供给受到严格限制，它的价值从此就完全取决于市场需求，而与生产成本无关，就像字画一样。社会上所谓地价推高房价之类的说法，本质上都是伪命题。

因此，中国房地产市场，从来就只有两件事，一是中国人养老危机驱动下的财富保值增值问题，二是土地供应问题。剩下的所有房地产问题，本质上都是并发症。

 

 

 

田汉：别让北上广深再绑架全国市场

田汉是京汉置业董事长，同时也是国家发展研究院下属BiMBAEMBA2007级的校友。与会当天，他刚刚获得中国房地产华表奖年度慈善人物。

对于房地产调控，田汉表示，作为业内人士，政府的决策很多时候他很不理解。比如国五条中20%交易税，如姚洋教授分析，明明会推高房价，为什么还作为调控房价的细则出台？为什么十年来一直调控房价，而不从调控地价？

回顾十年调控之路，田汉认为，有些问题确实值得反思。

一是政策里往往带有情绪成分，不够理性，不够成熟。好多政策没有调研，没有论证。口头上针对卖房者，实际上却是购房者一觉醒来，成本提高几十万。文件上是打压房价，结果是推高房价。

二是违背市场规律。政府要做的是增加供给，而不是限制需求。很多调控条款如果把对象从房子换成日常用品，大家就会发现其中的不合理之处。比如规定每户每天只能吃一棵白菜，第二棵上浮20%，第三棵必须有北京户口。

三是十年调控一直一刀切，其实房地产过热只是一线城市和部分二线城市的问题，结果北上广深发烧，全国跟着吃药。全国平均房价5800元，这还是被一线城市平均的数，三四线城市真正的房价都在5000以下，而房子的建安成本加上市政配套已经达到3800元，再加上土地成本和各种税，5000元能有多少泡沫？因此，泡沫只是部分城市的问题。

 

 

 

窦晓玉：房地产背后的五大失衡

窦晓玉是全国政协委员，也是BiMBAEMBA 2006级校友。在今年的两会上，她还专门有一个关于房地产发展的提案。她不仅本人特别关注这个问题，所在的航天科工集团也面临产业园与职工住宅开发等诸多相关问题。

窦晓玉表示，房价问题不仅涉及到居住权问题，还影响新型城镇化的建设。农民工因为居无定所，不得不把孩子留在农村，造成中国留守儿童超过5000万。同时，全国1300家上市公司有80%涉足房地产，严重影响了产业的专注度及核心竞争力的提升。同时，如宋国青教授所言，房地产背后的中国人养老危机还对消费构成巨大抑制。

对于房价上涨的原因，她提出了自己的几点思考。

一是贫富分化，全国20%的高收入群体占据中国房地产消费的70%。二是房地产的投资属性过强，高收入群体的投资渠道狭窄。三是区域发展不平衡，尤其是宜居城市太少，狭窄的投资渠道又集中到北上广深等少数城市。四是地方政府的土地财政又对这一趋势推波助澜。五是不完善的制度设计、不严格的执法力度，造成更多的民怨。

 

 

 

刘可：从房价看宏观经济的周期

刘可是北大国家发展研究院2003级博士生，现为中信证券交易与衍生品业务部副总裁。他从全球流动性周期性变化的角度，分析了房价与美元发行之间的周期关联。

刘可表示，经济已经高度全球化，中国的房地产问题也是全球流动泛滥的一种反应。从全球近几十年来的经济周期来看，房价上涨、通化膨胀与美元发行有时间周期上的吻合。

总体而言，美国的印钞机永不止步，全球流动性一直如滔滔江水。房地产与黄金、大宗商品等一样，都是资金逐利或避险的工具。

刘可把全球经济从1975年到2007年分为6个小周期，除了1982年10月到1984年2月，以及1991年5月到1995年1月这两个小周期之外，其余都有明显的全球通胀特征。而这两个小周期之所以例外，一是因为个人电脑大力发展，一是因为互联网的爆发。新的产业增长点吸纳了大量的流动性。

从2013年开始，全球再度陷入新的流动性泛滥之中，在发达国家找不到新产业出口的情况下，以中国为代表的新兴市场可能将成为流动性的新载体。

 

 

 

霍德明：10年房价上涨路线图与三次货币放水

霍德明表示，就中国房地产市场调控问题，他在接受各种媒体采访时，过去五年已经批评过多次。

研究中国政府对房地产市场的调控，必须以2003年为起点。中国虽然1998年房改，但如宋国青教授所言，中国2001、2002年还处于通缩，政府求着企业家投资、买地，企业家都没兴趣。2003年，人们的买房意识还很淡薄。

霍德明说，房地产不同于一般商品，它的涨价路线图都是阶梯形的，总是平稳一段时间，然后突然间拔地而起。每一次上拔，时间点与货币政策转向及政府大规模投资计划都有明显的对应，而每一段的平稳，又与政府的重拳调控时间吻合。

中国房价的第一波飞涨是2006年到2008年，这一段时间，中国央行连续19次下调银行存款准备金率，背后是周小川所谓的大池子理论及大量的外汇需要兑换。

第二波飞涨是2009年春，中国政府受金融危机影响，推出4万亿投资，国字头的大央企转瞬之间百亿资金到账，必须要去抢点东西存起来，经过2006到2008的上涨，买地盖楼成为首选。一年之内，房价翻一番，与此不无关系。

第三波飞涨就是最近，准确地说是2012年5月至今。这与中国经济增速去年下降到7.5%以下，发改委放宽项目审批不无关系。

对于田汉所述的冷热不均问题，霍德明教授很认同。中国很多二线城市房价其实并无泡沫，政府应该区别对待。

对于产业的未来，他觉得有一个文化问题，即在强国与富民之间，我们必须做一个选择。虽然这两者不是严格对立的，但有先后顺序。当前的政府尊重民意，民众的选择在一定程度上影响着政府决策。

 

 

 

张帆：房地产是个系统问题

张帆教授表示，中国房地产市场的问题背后，有很多深层次问题，包括财政、税收制度的设计，政府的考核体系，以及民众文化价值观问题。

他说，地方政府热衷于房地产发展，有两个原因，一是中央与地方政府的财税权力分配不均衡问题。地方财政支出压力大，而收入集中在中央过多，造成地方政府对财政来源的饥渴。二是中国官员的考核体系中，GDP是最重要的指标之一，而房地产发展很容易拉高GDP，同时使城市表面看起来也更现代化，房地产非常适合做官员升迁的政绩工程。

同时在文化上，中国的消费者是不是能从内心接受少数人先富起来，少数人住上好房，而自己只能栖身保障性住房，这是民怨的重结节点。不仅如此，政府官员能否从内心接受一部分人物质生活水平远在自己之上，这其实都关系着中国房地产市场的发展。

对于中国房地产市场的未来，张帆表示，经济学与人性的规律是不可阻挡的。大量移民进入一线城市，寻求更高的收入，更有质量的生活，这是不可阻挡的规律。这同时决定了两个问题，第一，中国房地产市场的普遍持久繁荣不可能，二三四线城市的房价停滞已经表明这一点。第二，一线城市的住房压力不可能轻易消除，因为这里代表了人性与经济规律，也代表了中国经济增长的全球魅力。

嘉宾发言之后，就国五条中房产登记细则的解读、开发商的真实利润率、未来值不值得再继续投资房子等具体问题，嘉宾们又分别回答了现场听众的提问。

姚洋最后表示，中国房地产问题不是一个新问题，却是国家发展研究院一次新的研讨尝试，随着形势的变化，类似的研讨还会继续下去。