一、政府主观上不是要维持房地产泡沫

胡释之：大众现在理解政府好多时候稳增长就等于稳房价。尤其是怎么稳房价，就是通过货币放水来托这个房价泡沫，不让它破裂。

卢锋：大众的担心我是能理解的。2008年的下半年，整个宏观经济的调整也使当时的房地产泡沫面对进一步收缩的可能性，但是种种因素也包括房地产业内人士的一种强烈的呼吁，也包括当时经济确实出现了下行的情况，再加上全球的金融危机，我们当时四万亿。

我个人觉得有很多教训，其中之一就是刚才你提到的公众担心房地产泡沫。本来应该通过市场的力量去慢慢的调整它，但是一旦刺激以后，可能这个泡沫变得更大了，甚至你要调它更困难了。这是我们现在面临的情况。

我个人倒不觉得政府在主观上它是要维持一个房地产泡沫。我认为新的领导人，十八大以后房地产过度的扩张带来的过量的库存，甚至价格的泡沫因素，他们是有认识的。我认为他们要调整的决心也是有的。

二、房地产价格应该让市场来决定

胡释之：老百姓最关心的就是房地产价格的走势，如果说政府不再这么用货币刺激来稳增长的话，房地产价格的回调会不会是一个必然的趋势？或者说会有一个剧烈的…

卢锋：房地产正在经济调整，这是没有问题的。投资调整的力度可能和销售面积调整力度大一些，价格调整的力度相对而言小一些。不同地区房地产调整程度也是不一样的。这是一个基本讨论的事实。

但是你说下一步会到什么样呢？我觉得这个可能是最终是应该让市场来决定的。

在这个过程中，可能有一些价格也会往下降，我觉得政府应该容许它调整，我觉得应该让市场慢慢调它。

但到底调到什么时候？我觉得从政策的角度，我的感觉不需要去刻意的假定，或者一定定一个目标。因为这个不同地方都不一样，然后呢，不同的地区，不同的企业，它的情况都不一样，应该让该发生的发生，但是也不一定要非得让它到一个剧烈的调整，甚至出现一个更加崩盘的局面。我认为这个是不好的。

三、房地产泡沫最基本的根源是货币

胡释之：可能政府现在来做解除限购的目的是为了托房价，可能一方面解除限购是不是也是做一个正确的事，让市场更自由，您怎么看这个？

卢锋：你要说怎么应对现在房地产的泡沫，实际上就要说这个泡沫是怎么形成的，所以你就会发现限购是什么时候发生的，2011年年初，中央国务院出台了一个文件限购，这个限购政策一发生一出台，实际上就引起了很大的争论。很多经济学家就说这个政策本身可能是跟市场经济的一般原则是不一致的，但反过来说，因为这个价格涨得很厉害，这个政府一下子短期又没有什么好办法不。因为它从2005年开始，某种意义上从2003年就开始设计或者实施房地产政策，2005年开始就开始控制房地产价格的过快上涨，它一直控制不住，所以这个时候它到最后没有办法，出这样一个不是最好的办法。

为什么房地产，出了这么多，无数个房地产政策，一轮一轮的调控，为什么调控不到位呢？这是我觉得要思考的问题。

这就说明还是在根本上，我们在宏观调控的政策上过于结构化，没有抓住真正的更大的精力充分的重视，管好货币，我写的书的名字叫《搞对价格，管好货币》，你没管好货币。尽管采取了很多个案性的、产业性的针对性的政策，这个就有点像早年经济学家讲到的你没有抓住牛鼻子，你去扳牛大腿，然后到最后呢，可能到最后事倍功半，最后效果不是非常令人满意。

所以你就理解了，从这个意义上我觉得房价之所以在过去十年内持续的变成一个挥之不去一个非常困难的问题，恰恰说明它的最基本的根源还是一个货币现象，你管好了货币，不要过于放纵，甚至你也不需要特别的去紧缩，你实际上就能自然的使得房价慢慢的调整，最后，我觉得也是可以从退出管制的角度来理解的，也可以认为它有必要性。

所以最重要的是管好货币，关键你要把货币总量管好。

四、过去货币信用的过度扩张造成经济偏热

胡释之：对，卢老师说得很好，其实揭示了房价上涨真正的秘密和根源所在。你从货币这个源头来，其实可以解释好多现象，包括现在面临的好多上游企业，钢铁、煤炭产能过剩，这个是不是也是因为过去十年货币的扩张引发的。

卢锋：我觉得你这个问题提得特别好，我觉得你的理解也非常跟我的理解很接近。就是说，我觉得现在的这么一些上游行业的困难，钢铁行业的产能富裕过剩，包括价格下行的压力，大的钢铁企业财务的困难，包括刚刚报道的中钢集团都面临面临一些财务上的风险，甚至需要中央政府去协调。

包括还有我们看到的在宏观经济数据上，工业品出厂指数，特别是重工业，上游产品的出厂指数，它实际上显示的是负的，尽管我们的CPI是正的，它已经30个月是负的，这些东西都在说明，过去一段时期的货币信用的过度扩张，造成经济的偏快偏热，它实际上给经济结构带来的一些遗留的问题，我认为都是跟房地产调整，类似都是对早一轮形成的宏观失衡的一个调整。

为什么在宏观扩张过度的时候，一些上游行业，就被称作五朵金花的行业，铁矿石、钢铁，还有煤炭、焦炭，它为什么就会扩张得更厉害，失衡得更严重呢？

实际上这个道理也很简单，就是因为它上游行业，上游行业到最后它通常来讲，它要扩大它的产能，它需要比较长的比较大的投资，比较长的投资周期，回款的周期，最终这个折旧回收这个盈利的周期时间也很长，它不像有一些短流程的供应部门，相对来讲它的投资比较小，然后退出也比较容易，它不容易，但它需要猜测，因为它的投资周期很长，利用周期也很长，所以它需要推测未来得变化。

我认为实际上在2003年以后，大概七八年这样一个高速扩张的过程中，实际上特别是后来四万亿，加重了这样一个扩张的程度，可能使得上游行业很多决策者，包括一些国有部门的决策者，它对这个未来长期的市场走势，可能出现一个判断的走偏。其实市场经济下，市场对未来的预期难免都有偏差。但是呢，如果你这个宏观经济、货币、信用过度扩张，它带来一个更长时期的偏快偏热，这样一个误差，可能方向就相对比较集中。

胡释之：有些好的地段的房子，好的城市的房子，该涨还是得让它涨，但有些泡沫该跌就让它跌到底，政府不需要再去干预了。所以是不是给老百姓买房的建议是，要看它的投资价值去。

卢锋：这方面我不是专家，没有办法给人家支招。

从我个人的理解，我觉得买房的决策一定是一个非常个性化的决策。如果你真是有这个能力，确实需要自己住，那么什么时候入市的时机可能就不是很重要。

但是呢，有一些人他合法收入需要投资，这个里面的学问就大了，到哪儿买房，什么时候入市，这是一个投资学的学问，这个学问呢，可能不是一个学者到最后能够精通的。我如果能够建议，谁买房子就赚钱，我也不当教授了。如果是讲一些很空洞的缺乏依据的经验，其实也没有必要，反而误导了。

文章来源：凤凰财经